İnşaat süreci, yalnızca fiziki bir yapı oluşturma faaliyetinden ibaret olmayıp aynı zamanda karmaşık ve çok boyutlu bir hukuki, idari ve teknik süreci ifade eder. Türk Hukuk Sistemi ve özellikle İmar Kanunu, Belediye Kanunu, İnşaat Ruhsatı Yönetmelikleri, İş Sağlığı ve Güvenliği Mevzuatı ile birlikte yürütülen bu süreç, projelendirmeden ruhsata, temel atmadan yapı kullanma iznine kadar pek çok evreyi kapsar. Bu yazımızda bir inşaatın adım adım tüm hukuki ve teknik aşamaları ayrıntılı şekilde açıklanacaktır.

1. İNŞAAT ÖNCESİ AŞAMALAR

1.1 Arsa ve İmar Durumu (Çap) İncelemesi

İnşaat süreci, taşınmazın imar planına uygun olup olmadığının tespiti ile başlar. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesi uyarınca yapılaşmaya konu parselin plan durumu ve yapılaşma koşulları, ilgili belediyeden veya il özel idaresinden alınan imar çapı ile tespit edilir. Arsa üzerinde yapı yapılabilirliği bu belge ile hukuken belirlenir.

1.2 Avan Projenin Hazırlanması

Avan proje, yapı ruhsatı başvurusunun temelini oluşturur. Mimar tarafından çizilen bu projede yapının vaziyet planı, kat planları ve genel silueti belirlenir. İlgili idare tarafından ön onaya tabi tutulur. Avan proje onayı, ruhsat aşamasında çıkabilecek teknik uyuşmazlıkların önüne geçer.

1.3 Sözleşme ve Teknik Şartname Düzenlenmesi

Yüklenici (müteahhit) ile yapı sahibi arasında Borçlar Kanunu’nun 470. maddesi uyarınca eser sözleşmesi niteliğinde inşaat sözleşmesi düzenlenir. Ek olarak, işin kapsamı, malzeme kalitesi, süre ve denetim koşulları teknik şartname ile ayrıntılı şekilde belirlenir. İleride doğabilecek hukuki uyuşmazlıklar açısından bu belgeler kritik önemdedir.

1.4 Vekâletnameler

Tüm idari işlemlerin avukat, mimar veya yüklenici tarafından yürütülebilmesi için Noter kanalıyla ilgili kişilere vekâletname düzenlenmesi zorunludur. Özellikle ruhsat başvurusu, proje onayı ve yapı denetim hizmetleri için vekâlet gereklidir.

1.5 Yıkım Ruhsatı

Mevcutta yapı bulunan bir arsa söz konusu ise, yeni inşaata başlanmadan önce mevcut yapının ruhsatlı şekilde yıkılması gerekir. Bu işlem için belediyeden alınacak yıkım ruhsatı, yapı güvenliği ve kamu düzeni açısından zorunludur.

1.6 Zemin Etüdü

4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca, taşıyıcı sistemin güvenliği için zeminin jeolojik ve jeoteknik özelliklerinin belirlenmesi gerekir. Zemin etüt raporu olmadan statik proje yapılamaz ve ruhsat verilemez.

2. PROJE VE RUHSAT AŞAMALARI

2.1 Mimari Proje

TMMOB’a bağlı yetkili mimarlarca hazırlanır. Vaziyet planı, kat planları, kesitler ve görünüşler içerir. Belediyeye onay için sunulur. Mimari proje, ruhsatın temelidir.

2.2 Statik Proje

İnşaat mühendislerince, taşıyıcı sistemlerin hesaplandığı, betonarme elemanların boyutlandırıldığı projedir. Mimari proje ile uyumlu olmalıdır. Belediye veya yapı denetim firması tarafından kontrol edilir.

2.3 Mekanik Proje

Elektrik, doğalgaz, sıhhi tesisat, ısıtma, soğutma ve yangın güvenlik sistemlerini içerir. TSE ve ilgili yönetmeliklere uygunluk aranır.

2.4 Yapı Ruhsatı Başvurusu

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi uyarınca yukarıda sayılan projelerin tamamı onaylandıktan sonra yapı ruhsatı için belediyeye başvuru yapılır. Ruhsat başvurusu sırasında istenen belgeler:

• Tapu

• İmar çapı

• Onaylı projeler

• Zemin etüdü

• SGK borcu yoktur yazısı

• Vekâletnameler

Ruhsat alındıktan sonra inşaata yasal olarak başlanabilir.

3. ŞANTİYE VE İNŞAAT AŞAMASI

3.1 Şantiye Kurulumu

İnşaat sahası çevrilir, tabela asılır, geçici şantiye ofisleri kurulup su ve elektrik bağlantıları sağlanır. 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu uyarınca bu alanda alınması gereken güvenlik önlemleri uygulanmalıdır.

3.2 Yıkım ve Zemin İyileştirme

Mevcut yapı varsa ruhsatlı olarak yıkılır. Zemin etüdüne göre zayıf zeminlerde kazık çakma, jet grout, taş kolon gibi zemin iyileştirme yöntemleri uygulanır.

3.3 Hafriyat ve Temel Atma

Kazı çalışmaları başlatılır ve temel alanı hazırlanır. Temel demir donatısı, kalıp ve beton dökümü bu aşamada yapılır. Her aşama yapı denetim firması tarafından onaylanmalıdır.

3.4 Katların İnşası ve Çatı

Katlar tek tek betonarme sistemle inşa edilir. Kolon, kiriş ve döşemeler projeye uygun şekilde tamamlanır. Ardından çatı ve duvar örme işleri gerçekleştirilir.

4. TAMAMLAMA VE KULLANIMA GEÇİŞ

4.1 Tesisat ve İç Cephe İşleri

Elektrik, su, doğalgaz tesisatları döşenir. İç cephe sıvaları, alçı ve boya işleri, seramik kaplamalar yapılır. Bu işlemler de denetime tabidir.

4.2 Mutfak ve Dolap Montajı

İç mekan uygulamaları bu aşamada tamamlanır. Şartnameye uygun mutfak, vestiyer, banyo dolapları monte edilir.

4.3 Peyzaj ve Dış Alanlar

Bahçe düzenlemesi, çevre duvarları, otopark, yürüyüş yolları ve peyzaj uygulamaları yapılır.

4.4 Yapı Kullanma İzni (İskân)

Tüm inşaat işlemleri tamamlandıktan sonra yapı sahibi, belediyeye başvurarak yapı kullanma izni (iskân) alır. İskân alınmadan yapı hukuken kullanılmaya açılamaz.

4.5 Anahtar Teslim ve Tapu Teslimi

İnşaat tamamlandıktan sonra bağımsız bölümler maliklere teslim edilir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapılır ve tapular düzenlenir.

Sonuç

İnşaat süreci, gerek özel hukuk gerek kamu hukuku kurallarıyla düzenlenmiş karmaşık bir yapıdır. Sürecin her aşamasında hukuki uygunluk, mühendislik kurallarına bağlılık ve resmi mercilerle uyumlu hareket büyük önem taşır. Uygun vekâlet, doğru sözleşme, zamanında başvuru ve ruhsatlandırma süreçleri eksiksiz yürütülmelidir. Aksi takdirde hukuki ve cezai yaptırımlarla karşılaşmak mümkündür.