Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kat maliklerinden birinin aidat borcunu ödememesi veya ödemekte temerrüde düşmesi problemidir. Kat maliklerinin ortak giderlere katılımı, yalnızca sosyal bir sorumluluk değil, aynı zamanda Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca doğrudan doğruya yükümlülük altına alınmış bir yasal zorunluluk niteliği taşımaktadır. Kanun koyucu, ortak yaşamın sağlıklı bir şekilde sürdürülebilmesi, apartman ve site düzeninin korunması ve tüm maliklerin eşit şekilde faydalanabilmesi amacıyla, ortak giderlerin karşılanmasını kat maliklerinin vazgeçilmez ödevi olarak düzenlemiştir.

Ne var ki, uygulamada bazı ev sahiplerinin üzerine düşen bu yükümlülüğü yerine getirmediği, aidatlarını hiç ödemediği veya sürekli olarak geciktirdiği görülmektedir. Bu tür durumlar, sadece yönetim planının ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun açık hükümlerine aykırılık teşkil etmekle kalmamakta, aynı zamanda diğer kat maliklerinin haklarını doğrudan zedelemekte ve apartman ya da site yaşamında ortak düzenin bozulmasına sebebiyet vermektedir. Zira ortak giderlerin zamanında ödenmemesi, temizlik, güvenlik, bakım, onarım gibi zorunlu hizmetlerin aksamasına yol açarak, tüm maliklerin ortak yaşamdan eşit ve sağlıklı şekilde yararlanmasını engeller.

Dolayısıyla, aidatlarını ödemeyen ev sahiplerine karşı hem yöneticilerin hem de diğer kat maliklerinin hukuki yollara başvurma hakları bulunmaktadır. Bu noktada akla gelen temel soru şudur: Aidat ödemeyen kat malikine karşı hangi yasal süreçler işletilebilir, hangi yaptırımlar uygulanabilir ve ortak yaşam düzeni nasıl korunabilir?

Aidat Ödemesi Nedir?

Aidat, apartman veya site gibi ortak yaşam alanlarında ortaya çıkan ve düzenli şekilde karşılanması gereken ortak giderlerin karşılanması amacıyla kat maliklerinden toplanan parasal yükümlülüğü ifade etmektedir. Kat maliklerinin, apartman veya site yönetimi tarafından belirlenen bu giderlere katılımı, yalnızca toplumsal dayanışma ve ortak yaşam gereği değil, aynı zamanda doğrudan doğruya Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan yasal bir zorunluluk niteliği taşımaktadır.

Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi hükmü uyarınca her kat maliki, kanunen ve zorunlu olarak;

• Ortak giderlere ve bu giderler için öngörülen avanslara arsa payı oranında,

• Aksi yönde bir kararın kat malikleri kurulunda alınmış olması hâlinde ise eşit şekilde,

katılmakla yükümlüdür. Bu düzenleme, aidat ödeme borcunun kanundan kaynaklanan bir borç olduğunu açıkça ortaya koymakta ve kat maliklerine bu yükümlülüğü hiçbir tereddüde yer bırakmayacak şekilde yüklemektedir.

Aidat kavramının kapsamına giren ortak giderler, apartman veya sitenin günlük işleyişinin devamı için zorunlu olan harcamaları içermektedir. Bunlar; asansörün düzenli bakım ve onarım giderlerinden, güvenlik hizmetlerinin sağlanmasına, temizlik giderlerinden, bahçe düzenlemesine kadar pek çok farklı kalemi içine almaktadır. Dolayısıyla aidat, yalnızca mali bir yükümlülük olmayıp, ortak yaşamın düzenini ve sürdürülebilirliğini sağlayan en önemli araçlardan biri konumundadır.

Aidat Ödemeyen Ev Sahibi Hakkında Yasal Haklar

Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı başvurulabilecek başlıca hukuki yollar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ve genel icra–iflas hükümlerinde düzenlenmiştir. Bu yollara başvurma hakkı hem apartman veya site yönetimine hem de diğer kat maliklerine tanınmış olup, ortak yaşamın ve düzenin devamını sağlamak amacıyla kullanılmaktadır.

1. İcra Takibi Başlatma
Aidat borcunu ödemeyen kat maliki aleyhine doğrudan ilamsız icra takibi başlatılması mümkündür. Bu takip, icra dairesine yapılacak başvuru ile açılmakta ve aidat borcunun tahsiline yönelik hukuki süreç işletilmektedir. Yönetici veya diğer kat malikleri, icra dairesine başvurmak suretiyle, borçlu ev sahibinin ödemediği aidat miktarını talep edebilirler. Takip sonucunda borç ödenmediği takdirde, ev sahibinin maaşına haciz konulması, banka hesaplarının bloke edilmesi veya taşınmazları üzerine haciz şerhi düşülmesi gibi yaptırımlar uygulanabilir. Böylelikle borcun tahsili icra yoluyla sağlanabilir.

2. Gecikme Tazminatı Talep Etme
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, aidat borcunu ödemeyen kat maliki, ödenmeyen borç tutarı üzerinden ayrıca aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu tazminat, kanun tarafından öngörülmüş olup, borcun üzerine eklenmekte ve ayrı bir kalem olarak tahsil edilmektedir. Gecikme tazminatı, aidatın zamanında ödenmesini teşvik eden ve ödememe durumunu caydırıcı nitelikte olan bir yaptırımdır. Ayrıca bu tazminat da doğrudan icra takibine konu edilebilir ve borçlu malik hakkında yürütülen tahsil sürecinde talep edilebilir.

3. Mahkemeye Başvurma
Aidat borcunun ödenmemesi halinde, site yönetimi veya kat malikleri, doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak borcun varlığının tespitini ve ödenmesine yönelik hüküm kurulmasını talep edebilirler. Mahkeme tarafından verilen karar, kesinleştiğinde icra edilebilir nitelikte olup, borçlu kat malikinin aidat borcunu zorunlu olarak ödemesini sağlar. Bu süreçte, mahkeme kararı yönetim planı, toplantı kararları ve borcun belgelenmiş olması üzerinden şekillenir. Dolayısıyla mahkeme yoluna başvurmak, borcun hukuki zeminde sabitlenmesini ve icra kabiliyetini güçlendirmektedir.

4. Ortak Alanlardan Yararlanma Kısıtlaması
Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı bir diğer yaptırım ise ortak sosyal alanlardan yararlanmasının sınırlandırılmasıdır. Kat Malikleri Kurulu tarafından alınacak karar doğrultusunda, borcunu ödemeyen ev sahibinin havuz, spor salonu veya sosyal tesis gibi alanlardan faydalanması engellenebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, bu yaptırımın zorunlu kullanım alanlarını kapsamamasıdır. Yani borçlu ev sahibinin asansör, merdiven veya otopark gibi zorunlu ihtiyaçlara ilişkin alanlardan yararlanması engellenemez. Buna karşın, sosyal nitelikli alanlarda sınırlama getirilebilmesi mümkündür. Bu durum, diğer kat maliklerinin hakkaniyetli şekilde yararlanmasını temin etmeye yöneliktir.

Çözüm Yolları ve Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

Aidat borcunun süresi içerisinde ödenmemesi halinde, öncelikle borcun varlığına ilişkin belgeler düzenli şekilde kayıt altına alınmalı ve buna rağmen ödeme yapılmadığı takdirde vakit kaybetmeksizin icra takibi başlatılması gerekmektedir. İcra takibi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca, aidat borcunun hızlı ve etkin biçimde tahsilini sağlayan en önemli yasal yol olup, bu sürecin başlatılması yöneticiler ve kat malikleri açısından zaruri bir adım niteliği taşımaktadır.

Ayrıca, aidat borcunun ödenmemesi durumunda yalnızca asıl borcun talebiyle yetinilmemeli, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereğince düzenlenmiş olan aylık yüzde beş oranındaki gecikme tazminatı da mutlaka talep edilmelidir. Bu tazminat, borçlunun temerrüdünü ortaya koymakta ve kanuni bir yaptırım olarak borcun üzerine eklenmektedir. Bu nedenle, icra takibi sürecinde hem asıl borcun hem de yasal olarak hesaplanan gecikme tazminatının birlikte talep edilmesi hukuki açıdan önem arz etmektedir.

Bunun yanı sıra, aidat borcunun tahsiline ilişkin süreçte usul ve süreler büyük önem taşımaktadır. Yapılacak işlemlerde herhangi bir hak kaybının yaşanmaması, sürecin hızlı ve etkin şekilde ilerlemesi ve borcun tahsilinde gecikme yaşanmaması için, özellikle icra takibi ve dava açma aşamalarında, alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması son derece faydalı olacaktır. Avukatın sürece dahil olması, hem yasal prosedürlerin eksiksiz işletilmesini hem de tarafların haklarının tam anlamıyla korunmasını temin edecektir.

Sonuç

Aidat ödemeyen ev sahibine karşı hem icra hem de dava yoluyla başvurmak mümkündür. Kanun, diğer kat maliklerinin mağdur olmaması için gecikme tazminatı ve icra takibi gibi güçlü yaptırımlar öngörmüştür. Bu nedenle, aidat borcunu ödemeyen ev sahipleri hem faiz hem de icra masrafları ile karşı karşıya kalmaktadır.

Aidat sorunlarıyla karşılaşan site ve apartman yöneticileri, yasal süreci doğru yönetmek için hukuki danışmanlık almalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Aidat ödemeyen ev sahibine önce ne yapılır?
Öncelikle yazılı ihtarname gönderilir. Ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir.

Aidat borcuna faiz işler mi?
Evet. KMK m.20’ye göre ödenmeyen aidat borçlarına aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır.

Kiracı aidat ödemek zorunda mı?
Kiracı, kullanıma ilişkin giderlerden sorumludur. Ancak asıl yükümlülük ev sahibine (kat malikine) aittir.

Aidat borcu için dava mı açılır yoksa icra mı yapılır?
Öncelikle icra takibi tercih edilir. İtiraz edilirse dava yoluna gidilir.

Aidat borcundan dolayı ev satılabilir mi?
Evet, borcun tahsili için ev üzerine haciz konulabilir ve icra yoluyla satışı sağlanabilir.

Kiracı aidat ödemezse ev sahibi sorumlu mudur?
Evet. Kat maliki (ev sahibi) asıl sorumludur. Kiracı ödemese bile yönetim ev sahibine başvurur.

Aidat borcu ne kadar sürede tahsil edilir?
İcra takibi kesinleştiğinde hızlı bir şekilde tahsil edilir. İtiraz halinde dava süreci uzayabilir.

Aidat ödemeyen ev sahibine dava açmak için vekil tutmak gerekir mi?
Zorunlu değildir, ancak profesyonel bir avukat desteği ile sürecin daha hızlı ve hatasız yürütülmesi mümkündür.

Apartman yöneticisi aidat borcu için dava açabilir mi?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici, kat malikleri adına icra takibi ve dava açma yetkisine sahiptir.

Aidat borcu için zamanaşımı süresi nedir?
Türk Borçlar Kanunu’na göre aidat borçları için 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.

Aidat borcu ödenmezse elektrik ve su kesilebilir mi?
Hayır, yönetim elektrik ve suyu kesemez. Bu hak yalnızca ilgili idarelere aittir.

Aidat ödemeyen ev sahibinin banka hesabına haciz konulur mu?
Evet, icra takibinde borç kesinleşirse borçlunun banka hesaplarına haciz uygulanabilir.

Aidat ödemeyen ev sahibine icra takibi masrafı da yüklenir mi?
Evet. Takip masrafları ve vekalet ücreti de borçluya yüklenir.

Aidat borcu toplu halde ödenebilir mi?
Evet, borçlu dilerse ana para, faiz ve masraflarıyla birlikte borcunu toplu şekilde ödeyebilir.

Aidat borcuna karşı dava açılabilir mi?
Borçlu, haksız olduğunu düşündüğü aidat alacağı için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir.

📍 Adres: Mahmudiye Mah. Kuvayi Milliye Cad. Gökdelen İş Merkezi No:107, Kat:11, Daire:240-241, Akdeniz/MERSİN
📧 E-posta: info@sinanakalin.av.tr
🌐 Web: https://sinanakalin.av.tr/